부동산 전망 + 분양가 상한제 영향?

안녕하세요 안녕하세요

주식 어린이 입니다.

 

오늘은 2020년 부동산 전망을 주요 내용으로 요약해 보겠습니다

 

1. 지역 차별화 및 특정 지역 쏠림 현상

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시장이 고르게 움직이는것이 아니라 한쪽으로 쏠리거나 차별적으로 가격이 오르는 현상이 자주 발견되고 있는데요.

서울이나 인접 지역들은 비 이성적 과열 현상으로 보입니다.

 

그런데 지방 및 나머지 지역은 너무 조용한 상태 입니다.

예전에도 그랬다고 하실수 있겠지만 그래도 예전에는 강남이 오르면서 같이 그 여파를 다른 지역으로 밀어 주는 경향이 있었습니다. 

 

물결 현상처럼 강남부터 시작해서 쭉 퍼지는 현상이 있었습니다.

그런데 이제는 완전히 각개 전투  형식으로 가격이 오르락 내리락 하고 있습니다.

 

정부의 시장 개입으로 자체적으로 움직이고 있는 경향이 크기 때문입니다. 

이제는 집값을 파악 하기 위해서는 대체적인 그림을 보기 보다는 지역적으로 확인을 해야 합니다.

 

즉, 전국 집값이 좋다고 하더라도 어떤 특정지역이 좀 안좋다면 그 지역은 피하는게 좋습니다.

 

올 한해를 누계로 보면 서울은 3%정도 올랐고 나머지 지역은 1%대 올랐던 것으로 파악이 되었습니다. 

전세 역시 서울은 상승하였고 지방은 마이너스를 기록했습니다.

 

이번 서울은 사실 강남불패 라고 하기 보다는 서울 불패로 약간 변경된것 같습니다.

즉, 예전에 강남의 버블세븐이 아니라 마용성이라고 해서 마포, 용산, 성동구 등이 많이 올랐습니다.

 

이유라고 한다면 강남이 너무 많이 올랐으니 그 다음으로 살기 좋은 곳이 상승했다고 보시면 됩니다.

 

2. 통계 착시 현상 

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서울의 상승 현상이 3% 밖에 안되고 작년에는 13% 상승에 달했습니다.

그런데 올해 서울 집값 상승이 더 많이 된것 처럼 느껴 지는데요. 

 

이유는 절대적인 가격이 많이 올랐기 때문에 사람들이 너무 많이 오른것이라고 생각 되는 현상입니다.

즉 30억 짜리 아파트가 1억 올랐는데 1억이라는 돈이 크기 때문에 집값이 많이 올랐다고 느껴지는겁니다.

 

다시 말하면 이미 비싼 아파트들이 더 올랐기때문에 절대적 상승 금액도 커져서 많이 올랐다는 사람들이 많은겁니다.

 

또 거래가 많지 않았는데 100가구 중에 1가구만 올랐는데 10% 상승 가격으로 팔았습니다.

이전에는 100가구 중에 5가구가 5% 상승 가격으로 팔았다고 합시다. 

 

총 상승 가격은 후자가 많지만 거래가 적어도 상승 폭이 크니까 많이 올랐다는 통계 착시 현상이 발생하고 있습니다.

 

3. 빨라진 시장 흐름

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모든 정보를 사람들이 빨리 접한다는 이야기 입니다. 

시장이 빨리 움직이니까 정보에 민감하게 반응하는게 바로바로 느껴진다는 겁니다. 

 

그래서 시장이 서서히 움직이는게 아니고 일주일 사이에 1억씩 오르는 현상이 발생 하는겁니다.

정보의 습득도 빠르고 뉴스도 빠르게 되니까 가격도 빠르게 상승하는 겁니다.

 

이러한 특징으로 시장 전체가 거대의 집단지성으로 바뀌고 있습니다. 

집단 지성이 되니까 정부의 규제가 발표 되었을때 이전보다 빠르게 대처가 가능해 진겁니다.

 

예전에는 정부 규제나 발표가 이루어지면 대대적으로 이를 해석 하고 파악하는데 많은 시간이 걸렸습니다.

그러나 최근에는 발표가 이루어지면 곧바로 각자 개인들의 대처가 쏟아져 나옵니다.

 

특히 여러가지 견해가 난립하고 대처도 달라지기 때문에 부동산 시장이 다변화 하고 있습니다. 

즉, 복잡계적 특성이 강해지고 있다고 말씀 드릴수 있겠습니다. 

 

4. 분양가 상한제 열풍

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분양가 상한제는 원래 주택 가격 하락 요인입니다.

기다리면 청약 대박이 터질것이다 기다려라 라는 사인을 주는 겁니다. 

 

그러나 말하자면 청약 대박, 재건축 대박의 꿈이 공급부족으로 이어지고 있다는 겁니다. 

기존의 분양가 상한제의 취지와 달리 오히려 가격상승을 부추기고 있다고 파악 되고 있습니다. 

 

'새로운 물량을 싸게 주니까 기다려라' 라고 해야 되지만 새로운 물량을 싸게 주는게 적게 풀겠다가 됩니다.

이렇게 되니까 '적게 풀겠다' 라는 틀에 사람들이 더 집중하게 되는겁니다.

 

공급이 줄어드니까 가격이 오르겠다는 방향을 잡아 버린거죠.

정부가 생각했던 집값 가격이 반대로 움직이게 된겁니다.

 

5. 30대들의 집사기 열풍 

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세계적인 추세로 봤을때 30대들은 집사는것을 두려워 하는 경향이 있는데요.

그렇기 때문에 많은 나라들이 오히려 30대들에게 집 사게 하려는 유도 정책을 많이 쓰고 있습니다.

 

즉, 이미 높아진 가격때문에 부담스러워서 30대들이 집사기를 포기해 버리는거죠.

하지만 우리나라는 30대들이 집을 빚을 많이 끼고 무리하게 라도 집을 사려고 노력 하는 현상이 발생하고 있습니다. 

 

분양가 상한제가 결정적인 역할을 한것으로 밝혀졌는데요.

좋은 물량이 싸게 나오는데 가점이 높아지니까 30대 들은 절대 집을 살수 없다고 생각이 드는겁니다. 

 

자기한테까지는 기회가 오지 않겠다는 확신이 드니까 집을 사기 시작했습니다.

이렇게 되니 40대 보다 30대가 집을 더 많이 사는 현상이 생기게 되었습니다.

 

과거에도 30대가 집을 사는것이 유리한적은 없었는데요.

30대들 역시 집값 상승의 막차를 타기 위한 노력으로 보여집니다. 

 

결정적으로 집을 구매하는것 집값 상승의 기대감이 없이는 이루어 질수 없기 때문입니다. 

여기에 공급 부족이 들어 닥치니까 30대의 수요가 급 상승 한것으로 판단되고 있습니다. 

 

6. 수익형 부동산 명암이 갈리고 있다  

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꼬마 빌딩, 상가 등의 수익형 부동산이 명암이 엇갈리고 있는데요.

최근 꼬마 빌딩은 아직도 좋은것에 반해 세종시등 신도시 상가등은 빨간 불이 들어왔습니다. 

 

예전에는 전체적으로 수익형 부동산이 좋았다면 최근에는 차별적으로 반응하고 있는겁니다. 

지금 실 수요자인 30대, 40대 들은 상가 보다는 아파트에 훨씬 관심이 많습니다.

 

그러니 기존 베이비부머들이 투자했던 상가등은 외면 받고 있는 상태입니다. 

 

최근 좋은 지역이나 수익이 확실한 지역은 계속적으로 좋습니다만 수익성이 뚜렷하지 않은 상가들은 매리트가 많이 없어졌습니다.