편의점창업 (성공을 위한 꿀팁 대방출)

안녕하세요 안녕하세요

주식 어린이 입니다.

 

상가 투자 기초지식――――――――――――――――――――――――――――――――――

오늘은 주식 이야기 말고 부동산 이야기를 해보려고 합니다.

부동산 중에서도 특히 상가 이야기를 하려고 하는데요. 

 

상가 투자를 하기 전에 기초지식(?)이라고 해야 하나요?

꼭 알고 넘어가야 하는 상가투자 지식을 알아보도록 해보겠습니다. 

 

사실 상가 투자 라고 생각하시면 돈이 엄청 많이 든다고들 알고 계십니다.

또 돈 많은 사람들이 하는것이라고 여기는 분들이 많습니다.

 

상가에 대한 지식이 없는 경우는 돈이 많이 들어가는게 사실입니다.

왜냐하면 신도시 상가 건물 하나 분양받는다고 하면 10억짜리 상가를 분양 받으려면 자기돈이 최소 5억이 듭니다.

 

이런 투자는 아마 아파트 분양 받는것 만큼이나 지식 없이 이루어 지는 경우가 많기에 확실하지만 이득이 별로 없는 투자일 가능성이 높습니다. (또 공부를 거의 안하고 해도 될 만하죠)

 

반면 경매를 한다고 해봅시다.

10억 짜리 상가를 7억 8억에 낙찰 받았다고 생각해봅시다.

 

그러면 낙찰가의 80%를 은행에서 대출을 받을 수 가 있습니다. 

이렇게 되면 2억~3억 정도 되는돈으로 10억짜리 상가를 살 수가 있는것이죠.

 

여기에 세입자들로 부터 돈을 받으면 1~2억 가지고도 10억짜리 상가를 운영할 수 있게 되는겁니다. 

 

단순하게 생각해보면 은행 입장에서도 10억짜리 상가에 6억 4천만원 정도를 대출 해줬다고 합시다. 

그러면 은행 입장에서도 많이 대출해 준게 아닙니다. 60% 정도로 대출을 해줬으니까요.

 

사실 나는 8억에 샀지만 원래는 10억짜리기 때문에 이런 계산이 나오게 되는겁니다.

 

상가를 투자하는데 경매를 할 줄만 알아도 내 돈을 최대한 적게 투자하면서 운영이 가능하다는 이야기 입니다.

 

특히 경매를 하게 되면 10억짜리를 더 싸게 받을수도 있고, 또 국가라는 신뢰 할 수 있는 기관에서 평가를 받은것 이기 때문에 은행 입장에서도 대출을 안 해줄 이유가 전혀 없는것이죠.

 

반대로 개인 끼리 분양을 받은 경우 10억짜리를 8억에 입찰 받았다고 하더라도 은행 입장에서는 10억으로 인정해주지 않는 경우가 있습니다. 

그러나 경매로 받은 경우에는 항상 더 좋은 평가를 받게 되죠.

 

편의점 창업――――――――――――――――――――――――――――――――――

가장 먼저 알아볼 투자는 편의점 투자 입니다. 

보통 사람들이 접근하기 쉬고 한번쯤 해볼수 있는것이 바로 편의점 입니다.

 

특별한 기술이 필요한것도 아니고 생필품이기 때문에 경기를 크게 타지도 않고요.

유행도 별로 없고 안정적이라고 생각을 많이 하십니다.

 

그런데 이런 상가 투자들은 사기꾼들이 많습니다.

이게 좋다, 이건 안된다, 저건 안된다 이런식으로 사람들을 조종 하려고 하는 사람들이 많죠.

위에 보이는 편의점 입지를 한번 봐보세요.

구석자리에 인도와 떨어져 있고 1층이긴 하지만 반지하 1층 처럼 되어 있습니다.

 

보고 있는 길도 일방통행 길이고요.

사람들이 많이 다니는 길도 아닌것 같습니다..

 

그냥 보기에는 좋은 위치가 아닌것 같습니다.

그러나 일 매출 300만원이 나오는 아주 좋은 입지 입니다. 

 

왜냐 하면 400세대를 가지고 있는 오피스텔 1층에 있으면서 마주보고 있는 건물이 호텔 입니다.

그렇기에 충분한 고정 인구를 확보할 수 있는 좋은 자리 입니다. 

또 위에 사진을 보시면 오른쪽에 세븐 일레븐이 보이실 겁니다.

역세권에 대로변에 있습니다 .

 

물론 올라갈때 약 반층 정도 올라 가야 하지만 전면부에 있습니다.

더욱이 코너를 끼고 있어서 아주 좋은 입지 처럼 보입니다. 

 

상가 여러동 사이에 끼여 있고, 전면부 잘 보이는 자리, 코너 자리, 1층 등등

좋은 입지 조건을 다 가지고 있는것 처럼 보입니다. 

 

그런데 아래 사진을 한번 보시죠.

아래 사진은 위에 있는 사진 뒷 건물 사진입니다. 

빌딩 전면부가 아닌 후면 부에 있고요.

옆에는 모텔을 끼고 있습니다. 

 

구석진 자리이기 때문에 아까 사진보다 좋은 입지 같아 보이지 않습니다.

그러나 이 자리 편의점 매출이 훨씬 많이 나옵니다.

 

흡연자들 덕분인데요.

담배 피우시는 분들은 아시겠지만 건물앞 대로변에서 피시는분들은 거의 없습니다.

 

저 편의점 앞 쪽이 담배 피기 최적의 입지 입니다.

출 퇴근 할때만 전면부 편의점을 이용하는 사람들이 많고요.

 

실제로 담배피고 점심먹고 회식하고 할때는 다 저 뒤쪽 편의점을 이용하는것이죠.

또 옆에 모텔 까지 끼고 있고 뒤쪽으로 원룸촌 까지 있으니까 최적의 입지인 것이죠.

 

매출은 거의 두배 차이가 나오고요.

최초 분양 받을때 가격 역시 엄청난 차이가 납니다.

 

위와 같이 큰 업무 시설이 있는 입지 조건 뒤에 자리가 엄청나게 좋은 자리 입니다. 

비교적 싼 금액에 사서 임대료를 안정적으로 받을수 있는것이죠.

 

제일 위에 나왔던 편의점의 경우 낙찰을 5억 3천에 받았는데요.

1억 보증금에 월세 200만원씩 낼 경우에도 세입자가 천만원씩 가져 갈수 있는 자리 였습니다. 

 

보통 이런 좋은 입지 조건을 가진 경우 사실 10억 정도 줘야 되거든요.

기존에 하던 방식으로 입지 조건 따지고, 유동인구 따지면 절대 저런 좋은 위치를 가질 수 없습니다. 

 

그러니까 입지 조건 보다는 매출이 일어나는 원리를 먼저 알아야 합니다.

 

 

최저임금 상승

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편의점이 150만원 정도 판매 한다고 가정해 보겠습니다.

그러면 월 매출 4500만원이 나오고요.

 

이익이 1200만원이 나옵니다.

괜찮은것 같아 보입니다.

 

그러나 점주와 경영주가 나눠 가지기 때문에 900만원 정도 받을수 있습니다.

여기에서 알바 임금 빼고 월세 빼면 이게 경영주 수익이 되는겁니다. 

 

최저임금을 1만원으로 쳐보겠습니다.

야간 근무도 있을수 있으니깐 이정도가 적당 할것 같죠.

 

정말 열심히 일하는 경영주라고 했을때 10시간씩 매일 일한다고 합시다.

이렇게 되면 14시간을 알바를 쓰게 됩니다.

 

420만원이 인건비로 빠지고 소모품을 최소로 50만원으로 잡아 보겠습니다.

여기에 전기세 40만원 빼고 월세 200만원 빼면 뭐가 남나요?

 

네 맞습니다. 점주가 알바 하는게 돈을 더 벌겠죠.
내돈 투자 해서 내가 알바하는 경우가 생기는 겁니다. 

 

그러니까 기본적으로 최저 임금이 높아 지면 높아 질수록 월매출 2000만원 이하는 위험 하다는 겁니다.

소규모 투자가 어렵다는 단점이 생긴 겁니다.

 

'그러면 투자 하면 안되겠네' 하시는 분들이 있을겁니다.

하지만 어떤 분들에는 오히려 기회로 작용 합니다.

 

월 매출 230만원과 월매출 150만원 두가지 옵션이 있다고 칩시다.

 

초기 투자 비용은 거의 두배가 차이나고요.

비용 투자가 두배가 차이나니까 300만원이 아니라서 오히려 손해 처럼 보이 실수도 있습니다.

 

그러나 돈을 두배 내고 월 230만원 짜리에 들어 갔다고 합시다. 

이미 편의점은 우후죽순 처럼 많이 있습니다.

 

버티기 힘들겠지만 230만원이라면 투자 비용을 고려 하더라도 버틸수 있는 수지 타산이 맞는 정도의 수익을 얻을수 있습니다. 

 

그런데 내 점포 근처에 편의점은 150만원의 수익을 내고 있지만 위에 보셔서 아시겠지만 경영이 불가한 정도 입니다.

 

최저임금이 오르면 오르지 내리지는 않습니다.

앞으로 더 미래가 어둡다고 볼 수 있습니다.

 

그래서 내돈 내고 알바하는 경영주가 된 월 매출 150만원을 발생 시키는 분들은 포기 할수 밖에 없습니다.

주변에 편의점이 하나 없어지면 제 매출은 당연히 늘어나게 되겠죠.

 

시장은 항상 이런짓을 합니다.

이것이 잔인하다고 하는데 어떻게 보면 당연한 원리 입니다. 

 

우리가 좀비기업을 잘라 내듯 최저 임금 상승은 수익률이 나지 않는 편의점을 강제로 퇴출 시키는 역할을 합니다.

이렇게 되면 그 이익은 살아남은 자들이 나눠 가지게 되지요.

 

최저 임금 상승으로 경영이 어려워 지셔서 그만두신 분들도 있겠지만 사실 그 반대로 이익을 보는 사람도 있다는 이야기 입니다.